La Commission Agence Immobilière - Comment Ça Fonctionne?

Qui paie la commission d’agence en Belgique ? 

En Belgique, les frais d’agence sont toujours payés par le vendeur, jamais par l’acheteur. Ce n’est pas toujours le cas dans d’autres pays. 

‍

Combien coûte une commission d’agence ?

Il faut savoir que les frais d’agences immobilières ne sont pas fixés par la loi, contrairement aux frais de notaires. Cela signifie que les frais peuvent beaucoup varier d'un endroit à l'autre. Les agences peuvent décider des frais qu'elles veulent appliquer pour chaque bien immobilier.

Il n'existe pas de règles légales qui fixent la commission d’agence immobilière. Il est courant de considérer qu'une commission de 3% HTVA est normale pour un bien vendu à plus de 200.000 euros. Pour des biens vendus à moins de 200.000 euros, la commission de l'agent varie généralement entre 4% et 5% HTVA. Ces pourcentages sont négociables, surtout si la valeur du bien est élevée.

Les tendances en matière de frais d'agence varient selon la zone géographique. Sur le marché belge, on remarque que les commissions d'agence varient entre 2% et 5% HTVA. Il y a des grandes différences entre la côte belge, les grandes villes et les zones plus reculées. Les mécanismes de l'offre et de la demande ont également un impact sur les commissions d'agence. 

Dans les grandes villes où la concurrence est plus forte, les commissions sont généralement moins élevées qu'en province ou à la mer. Il est courant de voir des commissions d'agence de 5% à la côte belge et en Wallonie, tandis qu'à Bruxelles et sa périphérie, la commission se situe autour de 3% HTVA.

Comment se calcule la commission ?

La question de la TVA dans la commission n’est pas toujours claire alors comment la calculer ?

Voici une exemple concret: 

Vous vendez votre propriété pour 300.000€ et avez signé un contrat qui prévoit une commission de 3% HTVA. 

• Calculez 3% x 300.000€ = 9.000€ de commission. 
• Ensuite, vous devez ajouter la TVA: 21% x 9.000€ = 1.890€ 
• Au total: 9.000€ + 1.890€ à payer à l’agence immobilière. 

Dans ce cas-ci, vous payerez au total 10.890€ de commission tout compris. Ce qui correspond à 3,63% du prix de vente. C’est pour cela que l’on entend souvent 3,63% TVA comprise ou TVAC. 

‍

👉👉👉 Essayer notre Simulateur de Frais d’Agence 👈👈👈

‍

‍Comment réduire les frais? 

Il est conseillé de comparer différentes agences immobilières et de négocier le pourcentage. Quand elles vous donnent un pourcentage de commission, la majorité des agences prévoient une marge sur laquelle il est possible de négocier. Ne soyez pas trop gourmands car les agents immobiliers se rémunèrent uniquement via la commission. ​​Plus la commission est élevée, plus ils seront motivés à travailler sur votre vente. Vous pouvez également opter pour un mandat d'exclusivité qui vous engage à ne pas utiliser d'autres agences pour la vente du bien.

Un autre moyen de réduire les coûts est de vendre votre bien vous-mêmes grâce aux conseils coaching de Vendre Autrement. Vous éviterez le plus gros coût: les frais d’agence. 

‍

‍

Quand payer la commission d’agence ?

Les agents immobiliers ne perçoivent une commission qu'en cas de vente réussie. Cette caractéristique les distingue des autres professions. La commission est versée lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Avant cette étape, l'agence n'a pas le droit de réclamer sa commission. Certaines agences peuvent vous demander leur commission à la signature du compromis, mais cela reste exceptionnel.

‍

Types de contrats avec une agence immobilière

Signer un mandat quand vous confiez votre bien à une agence immobilière est légalement obligatoire. Deux types de contrat existent: le mandat simple et exclusif. 

‍Le mandat simple

Quand un propriétaire signe un mandat simple, cela veut dire qu’il n’est pas lié à une seule agence immobilière. Il peut signer des mandats simples avec plusieurs agences en même temps pour avoir plus de chances de vendre son bien. La durée de validité du contrat peut varier mais elle est en général de 3 mois et ne peut jamais dépasser 1 an. En mandat simple, le propriétaire peut donc décider de travailler avec plusieurs agences immobilières ou même de vendre sa propriété par ses propres moyens.

Le mandat exclusif

Ce contrat confie l’exclusivité de la vente de votre bien immobilier à une seule agence. La période de validité du mandat est de trois mois, toutefois le propriétaire dispose d'une période de 14 jours après la signature pour se rétracter.

‍

Si vous n'êtes pas satisfait de votre collaboration avec l'agence, il est toujours possible de résilier le contrat à tout moment. Attention, cela peut engendrer des frais.

‍

Autres frais de la vente immobilière

L’acheteur va payer les frais de notaire et les droits d'enregistrement (TVA si bien neuf) en plus du prix de vente. Pour le vendeur, la commission d’agence immobilière n’est pas le seul frais à prévoir. La vente va engendrer des coûts que nous avons listé ci-dessous pour éviter les mauvaises surprises. 

‍Certificat énergétique PEB

Ce document a pour but de donner au candidat acheteur une estimation de l'efficacité énergétique du bien. Il doit être réalisé par un expert certifié. En moyenne, les tarifs vont de 100€ pour un studio à 450€ pour une villa. Lisez notre Guide de la Vente Immobilière pour plus d’informations sur les documents nécessaires.   

‍Attestation de non pollution des sols

Il s’agit du certificat de non-pollution du terrain, à faire établir par un organisme agréé. Il est obligatoire pour les trois régions du pays. Comptez entre 40€ et 60€. 

Renseignements urbanistiques

Le document où vous retrouverez toutes les informations suivantes: le nom du propriétaire, la nature du bien, la superficie, lʼannée de construction, le revenu cadastral et les limites de la parcelle. Cʼest aussi une garantie pour lʼacheteur que tous les permis aient été délivrés et quʼaucune violation urbanistique nʼa été commise. Vous devez en faire demande à votre commune moyennant environ 95€.

Où lʼobtenir ? Vous devez faire une demande au service urbanistique de votre commune. Cela peut prendre quelques jours ou même plus longtemps. Ne vous y prenez pas trop tard.

‍Taxe sur la plus-value immobilière

Important, cette réglementation ne s'applique pas si vous utilisez votre maison ou appartement comme résidence principale (vous vivez dedans) OU si le bien provient d'un héritage.

Si ce n’est pas votre cas, la taxe sur la plus-value est applicable dans les cas suivants: 

Revente après moins de 5 ans: le propriétaire revend la maison ou l’appartement moins de 5 ans après l’avoir acheté, il devra déclarer la plus-value sur sa déclaration fiscale. La plus-value sera imposée à un taux de 16,5%, indépendamment du montant des revenus déclarés.

Donation et revente en moins de 3 ans: cette règle d’impôt de 16,5% s'applique également lorsque le propriétaire a reçu le bien immobilier par donation. Dans ce cas, la taxe sur la plus-value est à payer si la revente à lui moins de 3 ans après la donation. 

‍Spéculation: une plus-value est considérée comme de la spéculation quand les gains proviennent d’une gestion à risque. Elle est alors imposée à un taux de 33%. 

‍

La calcul de la plus-value est la différence entre: 

A) Prix d’achat + frais de notaire + travaux réalisés + 5% d’augmentation par an

B) Prix de revente

Plus-value = A) - B)

Les dates des actes notariés définissent le moment de prise en compte des deux montants. 

‍

Remboursement anticipé du prêt bancaire

Vous avez un crédit hypothécaire en cours sur un bien immobilier que vous devez vendre pour acheter le nouveau ? Alors il faudra faire un remboursement anticipé à votre banque qui vous demandera de verser des "indemnités de remploi” en plus du capital restant dû. Il s’agit d’une compensation pour la banque qui ne reçoit pas la totalité des intérêts qu'elle/il aurait dû percevoir. Ces indemnités correspondent à environ 3 mois d’intérêts. 

‍Levée de l’hypothèque

Si vous avez fait crédit immobilier, ce prêt est garanti par une hypothèque sur le bien de 30 ans. En cas de revente au cours de cette période, l'hypothèque doit être levée et cela demande une signature chez le notaire. Le coût de la levée d’hypothèque (frais de radiation) correspond à environ 0,7% du montant emprunté.

Attention, si vous vendez ce bien pour en racheter un autre, vous pouvez demander un transfert d’hypothèque et ainsi éviter de payer les droits d’enregistrement sur l’emprunt. Contactez votre banque pour en savoir plus. 

‍

Conclusion

En conclusion de cet article sur les commissions d'agence immobilière, il est essentiel de comprendre le cadre dans lequel les agents immobiliers opèrent pour la location ou l'achat d'un bien immobilier. Les frais d'agence immobilière, également appelés honoraires, représentent la rémunération de l'agent pour ses services dans la transaction immobilière.

Lorsqu'on fait appel à un agent immobilier, il est important de discuter ouvertement du tarif et du montant des frais d'agence, afin d'assurer la transparence dans la transaction. Les négociations sur les honoraires peuvent être possibles dans certains cas, mais il est important de reconnaître la valeur ajoutée apportée par l'agent immobilier dans la recherche d'un logement ou la gestion de la vente.

Que ce soit pour la location ou l'achat, les frais d'agence immobilière peuvent être fixes ou calculés en pourcentage du montant de la transaction. Il est recommandé de clarifier ces aspects dès le début de la collaboration avec l'agent immobilier pour éviter toute confusion ou malentendu.

‍

En Belgique, les propriétaires payent en moyenne 13.250€ de commission d’agence pour une maison quatre façades. Intéressé(e) de gardez cette somme pour vous? Nos experts vous accompagne de A à Z pour vendre sans agence.