Comment Vendre Sans Agence - Le Guide Complet

La vente entre particuliers de son logement est une pratique de plus en plus courante. Il existe de nombreuses avantages qui sont à l'origine pourquoi vous voulez vendre sans agence. Que votre décisions soit déjà prise ou que vous hésitez encore, ce guide complet vous aidera à comprendre comment vous y prendre pour vendre sa maison sans agence étape par étape. 

1. Documents nécessaires pour la vente

Le volet administratif d'une vente immobilière est fastidieux et ne doit pas être négligé. Votre notaire vous aidera dans cette démarche pour réunir tous les documents. Cela ne vous empêche pas de publier votre annonce et de commencer les visites. Voici une checklist des documents à prévoir.

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Certificat énergétique (PEB)

Le certificat de performance énergétique dont le score PEB (ou CPE en Wallonie) indique la classe énergétique de votre bien. Le certificat PEB doit être délivré par un expert en énergie agréé. Il est en principe valable 10 ans et doit toujours être mentionné dans votre annonce en ligne (plus d’informations sur les règles à Bruxelles et en Wallonie). Beaucoup d’annonces ne le mentionnent pas, vous ne recevrez donc pas d’amende, mais cela peut être un motif pour l’acheteur d’annuler la vente. 

Combien ça coûte ? Le coût dʼun certificat PEB varie selon la Région et le type de bien (appartement, maison, villa, etc.). En moyenne, les tarifs vont de 100€ pour un studio à 450€ pour une villa. 

Où l'obtenir ? Liste des certificateurs agréés sur le site de Bruxelles Environnement et de Wallonie Energie. 

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Titre de propriété

Cʼest lʼacte notarié dʼachat du vendeur. La carte dʼidentité du bien en quelque sorte: description, origine de propriété, l'existence dʼéventuelles servitudes ou de conditions spéciales. Alors quʼil sʼagit d’un document de base, la moitié des vendeurs nʼarrive pas à mettre la main sur leur titre de propriété. S'il sʼagit dʼun bien recueilli par succession, le vendeur doit présenter les documents prouvant quʼil est lʼhéritier, ainsi que lʼéventuel acte dʼachat du défunt.

Où l'obtenir ? Contactez votre notaire.

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Renseignements urbanistiques

Aussi appelés RU ou Certificat Urbanistique N°1 en Wallonie, il sʼagit dʼun document qui contient toutes les informations importantes liées au bien: le nom du propriétaire, la nature du bien, la superficie, lʼannée de construction, le revenu cadastral et les limites de la parcelle. Cʼest aussi une garantie pour lʼacheteur que tous les permis aient été délivrés et quʼaucune violation urbanistique nʼa été commise. 

Où lʼobtenir ? Vous devez faire une demande au service urbanistique de votre commune. Cela peut prendre quelques jours ou même plus longtemps. Ne vous y prenez pas trop tard.

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Attestation de non pollution des sols

Autre document indispensable pour vendre un bien immobilier : l'attestation prouvant que le sol nʼest pas pollué. Chaque Région applique des règles précises en la matière (plus d’informations sur le sites des régions Bruxelles et Wallonie).

‍Combien ça coûte ? Comptez entre 40€ et 60€. 

Où l'obtenir ? Votre notaire peut en faire la demande.

PV de contrôle de l'installation électrique

Le PV de contrôle de l'installation électrique évalue la conformité de votre installation électrique. Il doit être fourni par un organisme agréé et est valable 25 ans. Il est donc possible que vous lʼayez déjà. Sinon, il coûte entre 125€ et 175€. Lʼéventuelle non-conformité nʼest pas pour autant un obstacle à la vente. Certains vendeurs ne remettent dʼailleurs ce document quʼà la signature de lʼacte. 

‍Où l'obtenir ? Retrouvez la liste des organismes agréés ici.

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Dossier d'intervention ultérieur (DIU)

Si votre bien a été construit ou rénové avec entrepreneur après mai 2001, vous devez, en théorie, transmettre le DIU à lʼacquéreur. Il s'agit du descriptif des travaux, plans, matériaux utilisés, croquis dʼinstallation, emplacements exacts des conduits (eau, gaz, téléphone, égouts, électricité), conseils dʼentretien, fiches techniques, preuves de garantie, photos de travaux avant/après, etc. Lʼobjectif est dʼassurer la sécurité et la santé lors de rénovations futures. C'est très utile quand il y a eu plusieurs ventes successives du bien. Souvent, le vendeur nʼest pas en possession de ce document et les entrepreneurs ne sont pas toujours en mesure de retrouver les dossiers passés. Même manquant, ce document ne compromettra jamais la vente. Comme la loi ne prévoit aucune sanction, on indique simplement dans lʼacte que le vendeur nʼest plus en possession du document. 

‍Où lʼobtenir ? Demandez à votre entrepreneur.

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Mazout - Attestation de neutralisation

Si une citerne à mazout se trouve sur votre terrain et qu'elle a été fermée, il vous faut une attestation de neutralisation.

‍Où lʼobtenir ? Retrouvez la liste des organismes agréés ici.

Documents spécifiques pour un appartement

• Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
• Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur.
• La situation des appels de fonds.
• Le relevé des éventuelles procédures judiciaires en cours.
• Les PV des AG ordinaires et extraordinaires des 3 dernières années
• Décomptes périodiques des charges des 2 dernières années
• Le dernier bilan approuvé par lʼAG.

Où les obtenir ? Demandez à votre syndic.

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👉👉👉 A lire aussi: Vendre Un Appartement Sans Agence - Votre Guide Complet 👈👈👈

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2. Prendre vos photos immobilières

Les photos sont les éléments que les acheteurs vont regarder en premier. C’est aussi cela qui va faire qu’on clique sur votre annonce. Pensez à bien ranger votre intérieur avant et utilisez nos astuces pour réussir vos photos immobilières. Beaucoup de maisons sont vendus vides sans meubles, ce n'est pas idéal. Si vous le pouvez, faites vos photos avant de faire votre déménagement.

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Les annonces avec des photos de qualité reçoivent 4x plus de vues que les autres. Environ 65% des annonces publiées ont des mauvaises photos (souvent prises avec un smartphone), vous avez donc une belle opportunité de sortir du lot en soignant vos photos. Pour vendre sa maison sans agence immobilière, c'est une étape très importante.

Maximum de photos

Il est impératif de prendre toutes vos pièces en photo pour mettre l’acheteur en confiance. Pour permettre aux intéressés de se projeter, ils doivent avoir un maximum d’informations avant la visite. N’oubliez pas les pièces souvent manquantes comme les escaliers, les caves ou les couloirs. 

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Prenez les photos un jour ensoleillé

Une belle lumière va rendre votre bien beaucoup plus attrayant. Si possible, essayez d’attendre un jour de beau temps pour tirer avantage de la lumière naturelle. Ne jamais faire de photo le soir, privilégiez le moment de la journée où le soleil est le plus haut. 

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Toujours en paysage

Tenez toujours l’appareil à l’horizontal. Cela permettra d’inclure le plus d'éléments de la pièce. 

Cadrer la diagonale

Mettez-vous dans un coin pour faire la photo. La pièce paraîtra plus grande et plus belle. 

Appareil à mi-hauteur et sans l’incliner

Il est recommandé de tenir votre appareil à environ 1m20 du sol. Votre photo prendra en compte le sol et le plafond pour un beau rendu. N'inclinez pas vos mains vers le sol ou le plafond, il faut rester à l’horizontal. Les lignes verticales seront droites ce qui est impératif pour la photo immobilière. 

Grand angle

Si votre smartphone dispose d’une fonction grand angle, utilisez là. Votre pièce paraîtra plus grande. Attention de ne pas mettre le grand-angle au maximum.

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Photos HDR

Une photo immobilière professionnelle haute définition requiert certaines techniques. Si vous ne voulez pas les faire vous-mêmes, Vendre Autrement vous aide avec le service reportage photos. 

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Avec un smartphone:

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Avec notre technologie de photo immobilière:

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3. Estimer le prix

Faire une estimation correcte de votre bien est crucial pour une bonne vente. Trop haut, vous perdez des acheteurs. Trop bas, vous perdez de l’argent. L’estimation immobilière pour déterminer le prix de vente est une discipline compliquée mais voici quelques méthodes pour vous débrouiller. 

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Estimation en ligne 

Il existe plusieurs outils gratuits d’estimation en ligne. Attention, ces estimateurs vous montrent une fourchette de prix très large et tous vous donneront une estimation différente. 

• Immoweb 
• Zimmo
• Immoprice
• BelgiumImmo

La superficie exacte, l’état du bien et l’environnement immédiat auront un impact sur le prix final. Ces éléments serviront à choisir la fourchette haute ou basse. 

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Annonces similaires

Une autre technique consiste à analyser des annonces similaires dans votre quartier. Choisissez des filtres de recherches proches de votre bien et calculez le prix au m2. Appliquez ensuite cette valeur à votre superficie. Attention il s’agit du prix annoncé, pas du prix de vente final.

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Expert immobilier

Vous pouvez également faire appel à un expert immobilier pour faire une estimation de votre bien. Le prix varie si c’est un appartement, une maison ou une villa. Comptez entre 200€ et 400€. L’expertise est incluse dans votre package Vendre Autrement avec mesure de la superficie au laser et un rapport d’expertise complet à donner aux visiteurs de votre bien. Un dossier d'estimation vous est ensuite remis avec notre prix recommandé.

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4. Les plateformes d’annonces immobilières

En Belgique, il existe plusieurs plateformes pour placer votre annonce. La plus connue étant Immoweb, vous verrez qu’il est important de ne pas laisser tomber les autres pour autant. Vous apprendrez quelle plateforme choisir et pour quel prix. Une fois votre annonce publiée, vous risquez d'être contacté par de nombreuses agences qui veulent vous proposer leurs services. La concurrence est rude dans ce secteur.

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Quelques chiffres sur les parts de marché de chaque plateforme:

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Comparatif des prix des plateformes pour une annonce immobilière:

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Immoweb

Le site incontournable pour les annonces immobilières en Belgique, il concentre la majeure partie des visites. Si il y a un site où vous devriez mettre votre annonce, cʼest bien celui là.

Immoweb propose trois tarifs différents. Plus cʼest cher, plus l'annonce est grande par rapport aux autres et plus votre bien apparaîtra haut dans les recherches. Le tarif Premium nʼest pas nécessaire. Il est conçu pour une agence immobilière qui souhaite être plus visible qu'une agence concurrente, vendant le même bien. Ce n'est pas votre cas.

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Quand choisir le tarif Basic ?

Vous vendez un bien très demandé comme un appartement 2 ch. en ville. Beaucoup dʼalertes sont placées sur ces biens. Le tarif Basic est suffisant pour être vu par un grand nombre d’acheteurs.

Quand choisir le tarif Classic ?

Vous vendez un bien de plus de €500.000. Il y a moins dʼacheteurs sur le marché pour ce prix là et vous pouvez mettre un plus de temps à le vendre. Il est donc intéressant dʼaugmenter votre visibilité avec lʼannonce Classique.

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👉👉👉 A lire aussi: Prix d'une Annonce Immoweb: Combien ça coûte? 👈👈👈

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Comment améliorer la visibilité de mon annonce

Quand un acheteur fait une recherche immobilière, il se retrouve parfois devant des dizaines de pages d’annonces. Soyez sûr qu’il ne fera pas toutes les pages jusqu’à la dernière. Il est crucial que votre annonce soit la plus haute possible. Pour cela vous pouvez prendre le tarif Immoweb le plus élevé mais il existe une autre astuce: remplir TOUS les champs demandés quand vous créez votre annonce. Immoweb préfère les vendeurs qui informent au maximum les acheteurs et donc favorise les annonces ultra complètes. Le quartier, lieu-dit, revenu cadastral, charges mensuelles, largeur de façade, m2 de chaque pièce,...bref il faut tout remplir pour maximiser vos chances d’être plus visible que les autres. N’oubliez pas également l’adresse exacte avec le numéro du bien.  

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ImmoVlan

Le nombre de visiteurs sur ImmoVlan a progressé ces dernières années et la plateforme se hisse en deuxième position des sites d’annonces. Le prix d’une annonce est de 69€ pour une durée de 2 mois. En moyenne, il y a 30% d’annonces en moins sur ImmoVlan que sur Immoweb. Dans le cas où vous ne voulez pas dépenser trop de budget sur votre annonce, nous vous conseillons de choisir Immoweb uniquement. 

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Zimmo

Zimmo est une plateforme importante qui a connu la plus forte croissance ces dernières. Vous trouverez des annonces à Bruxelles et en Wallonie mais la grande majorité de ses utilisateurs sont en Flandre. Nous conseillons donc d’y placer une annonce uniquement si votre bien peut intéresser la communauté flamande (ex: certains quartiers de Bruxelles, la côte Belge, les Ardennes).

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5. Home Staging

Pour vendre sa maison sans agence, mettez toutes les chances de votre côté. Afin de provoquer lʼeffet “coup de coeur”, il existe des techniques dʼaménagement de votre intérieur pour mettre votre bien en valeur. Cʼest le home staging. Voici une liste de choses faciles à faire sans aller trop loin.

Evitez les pièces vides

Pour aider les acquéreurs à se projeter en visite, il est idéal que votre bien semble habité. Essayez de ne pas déménager avant de commencer les visites.

Rangez votre intérieur

Rangez et enlevez les objets superflus. Il ne doit rester que les meubles absolument nécessaires pour donner une impression dʼespace dans la pièce.

Ouvrez les rideaux

Laissez entrer la lumière naturelle et enlevez vos rideaux de douche pour gagner de la place. Si le temps le permet, laissez les fenêtres ouvertes.

Retirez vos photos et objets personnels

Pour un futur acquéreur, il est difficile de sʼimaginer dans son futur chez soi si votre présence est trop évidente.

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Cuisine et salle de bains

Ce sont deux pièces très importantes pour le coup de cœur. Assurez-vous donc que rien ne traîne et que la propreté soit maximale.

Les miroirs

Placez des miroirs, ils permettent d'agrandir lʼespace pour les mettre mieux en valeur. Un grand miroir posé au sol ou au-dessus dʼune cheminée permet de donner une impression de grandeur.

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Petits travaux

Faites les petits travaux quʼon a tendance à sans cesse repousser : remplacer une ampoule ou un interrupteur, boucher un trou, changer une porte de placard cassée.

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Allumez une bougie

Une bougie parfumée va créer une ambiance chaleureuse. 

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6. Les visites

Vous recevez maintenant des demandes de visites de la part dʼacheteurs potentiels. Voici des conseils pratiques pour organiser vos visites afin de les transformer en offres dʼachat.

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Jamais de visites groupées

Vous aurez devant vous des personnes qui feront peut-être lʼachat dʼune vie. Cʼest un moment important, mettez vos acquéreurs potentiels dans le confort de pouvoir visiter seuls et poser leurs questions en toute tranquillité. Visites individuelles seulement. 

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Le meilleur moment pour visiter

Préférez une visite en journée plutôt que le soir. La lumière du jour accentue lʼimpression dʼespace dans vos pièces. Lʼheure de midi est en général un bon moment car les acheteurs ont du temps libre à ce moment-là. 

Cadence des visites

Pour montrer aux acheteurs quʼils ne sont pas les seuls sur le coup, ils doivent voir que dʼautres personnes visitent votre bien également. Cʼest très important pour pousser à faire une offre rapidement et vous donner lʼavantage lors de la négociation. Veillez donc à ce que les visites se suivent lʼune après lʼautre. 

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Notre conseil en terme de cadence de visites:

• Appartement: visites de 20min 
• Maison: visites de 30min

En fin de visite, pensez à préciser que plusieurs personnes sont intéressées et que vous allez bientôt recevoir des offres. Cela accentue encore la pression sur les potentiels acquéreurs. Vous allez voir qu'enchaîner les visites, cʼest fatiguant. Vous pourriez être tenté de bâcler les dernières de la journée alors que votre acheteur se trouve peut-être parmi eux. Nous conseillons de faire maximum 5 visites à la suite puis de recommencer le lendemain. 

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Notre conseil

Après avoir fait le tour de chaque pièce ensemble, laissez-les faire un tour seul. S'ils n'ont pas l'impression d'être suivis constamment, les acquéreurs potentiels se mettront plus facilement à rêver et à imaginer leur propre aménagement. Ce sera aussi lʼoccasion pour eux de discuter ensemble en toute intimité. 

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Questions que l’on peut vous poser

Certaines questions reviendront tout le temps et sont très importantes pour le potentiel acheteur. Voici les questions auxquelles vous devez vous préparer à répondre:

• Combien payez-vous par mois en énergie ? 
• Quel âge à la chaudière ?
• Lʼinstallation électrique est-elle aux normes ? 
• Quel est le montant du précompte immobilier ? 
• Quels sont les murs porteurs ?
• Sommes-nous en zone inondable? (maison ou terrain uniquement)

Dans le cas d'un appartement:

• Quel est le montant des charges communes et que comprennent-elles ? Veillez à préparer les décomptes de charges communes ainsi que les PV des dernières AG de la copropriété pour leur envoyer par email
• Des travaux ont-ils été votés par la copropriété ? Si oui, quel est le montant pour votre appartement ? 

Donnez les bons arguments

Connaître certains points clés sur les visiteurs vous aidera à donner les bonnes informations pour vendre votre bien. Pour ça, vous devez poser les bonnes questions:

Exemples: 

Avez-vous des enfants ? Ils ont des enfants: “plusieurs écoles sont dans le quartier”, “voici une chambre qui peut accueillir plusieurs lits”, “voici les endroits de rangement dont vous aurez besoin”. Ils nʼont pas dʼenfants: “vous pouvez abattre ce mur pour agrandir votre chambre”, “le quartier est très calme”, “ce petit bureau peut facilement se transformer en chambre dʼamis”.

Que faites-vous dans la vie ? Où travaillez-vous ? “Lʼarrêt de bus est à côté et vous mènera directement dans le centre ville”, “très peu de bouchons dans le quartier”, “si vous êtes souvent en télétravail, cette pièce fera un bureau parfait”.

Avez-vous une voiture ? “Cʼest facile de se garer dans la rue perpendiculaire un peu plus bas”, "cette rue en particulier est à disque".

Notre expérience dans lʼimmobilier nous a démontré que cette phase est particulièrement fondamentale pour créer un dialogue, un échange. La sympathie, la compréhension de leur projet vont vous crédibiliser. Vendre Autrement vous aide à créer les points forts de votre pour des visites réussies. 

Comment gérer les défauts

Soyez toujours honnête sur les défauts de votre bien. Les acheteurs apprécieront votre franchise et se sentiront plus en sécurité pour faire une offre. Si cʼest lié à des travaux, cʼest important dʼavoir des solutions pour y remédier avec une estimation de coût. Si cʼest lié à la situation du bien (ex: les odeurs du restaurant à côté) il se peut que ce ne soit pas gênant pour votre visiteur (ex: il travaille la nuit). 

7. Les offres

Bonne nouvelle : vos talents commerciaux ont déclenché des offres.

Que faire maintenant ? Voici plusieurs points importants lors de la phase d'offres.

Que doit contenir une offre

Une offre sʼétablit toujours par écrit (email ou courrier) et doit contenir les éléments suivants pour être légalement contraignante:

1. Données de lʼacheteur : prénom, nom, coordonnées
   
2. Lʼadresse du bien
   
3. Le prix écrit en chiffres ou en lettres ou les deux
   
4. La durée de validité de lʼoffre (généralement min. 24h)
   
5. Lʼacompte à payer (généralement 10% du prix convenu)
   
6. Les conditions suspensives si mentionné (généralement lʼobtention dʼun prêt)
   
7. Date et signature

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Une offre au prix demandé

Mettons directement fin aux idées reçues : il nʼest pas obligatoire de vendre un bien immobilier quand un acheteur vous fait une offre au prix demandé. Vous pouvez toujours refuser nʼimporte quelle offre. La loi ne considère pas une annonce immobilière comme la volonté de sʼengager juridiquement et lʼannonce est interprétée comme un simple moyen de recevoir des offres dʼachat.

Evaluer plusieurs offres

Votre bien a montré beaucoup dʼintérêt parmi les acheteurs et vous avez reçu plusieurs offres. Alors comment choisir ? Les deux éléments à comparer sont le prix et lʼéventuelle condition suspensive dʼoctroi de crédit.

Par exemple, vous recevez une offre plus élevée quʼune autre mais elle contient une condition suspensive dʼoctroi de crédit. Dans le cas où lʼacheteur nʼa pas réussi à obtenir son crédit de la banque, lʼoffre sera annulée (cela arrive régulièrement). Il est donc important dʼévaluer le risque que cet acheteur nʼobtienne pas son crédit. Pour cela, vous devez regarder si sa situation professionnelle est solide, n'hésitez pas à leur poser quelques questions à ce sujet une fois lʼoffre reçue.

Quand vous acceptez une offre, cʼest votre signature qui vous liera légalement à vendre votre bien au prix indiqué. Félicitations, vous avez fait toutes les démarches, vous pouvez maintenant contacter votre notaire pour lui demander de passer à la suite: le compromis de vente et lʼacte authentique. Avec le compromis de vente, vous vous engagez à vendre votre maison à l'acheteur à un prix donné.

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Conclusion

En conclusion, vendre un bien immobilier sans passer par un agent immobilier est une option qui séduit de plus en plus de propriétaires désireux de faire des économies significatives. En choisissant de réaliser eux-mêmes les différentes étapes de la vente immobilière, les propriétaires peuvent éviter les frais d'agence, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de frais en moins. Que ce soit pour une maison ou un appartement, les économies réalisées peuvent être réinvesties ou ajoutées au prix de vente.

Cependant, vendre un bien sans agent immobilier nécessite de bien se préparer, notamment pour identifier et attirer les acquéreurs potentiels et pour maîtriser les aspects juridiques. La vente d’un bien immobilier peut impliquer certains risques mais ceux-ci sont minimisé avec une bonne approche.

Vendre un appartement ou une maison sans frais d'agence permet de faire des économies et d'optimiser la rentabilité de la vente, mais cela demande rigueur, connaissances et vigilance. La clé du succès réside dans la bonne préparation de chaque étape afin de sécuriser le processus et d’obtenir le meilleur prix possible, tout en minimisant les risques.

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